Köln | Die Zahl, die das Pestel-Institut zum Wohnungsbau in Köln vorlegt ist happig: Pro Jahr müssten in Köln 7.040 Wohnungen bis 2028 neu gebaut werden. Das macht in vier Jahren 28.160 Wohnungen. Aber wer und wo sollen die gebaut werden und wie viele Bauanträge müssten dafür eigentlich schon genehmigt sein? Und es gibt eine schlechte Nachricht: Der Altbaubestand, vor allem aus den Nachkriegsjahren, ist zu marode, um ihn zu sanieren.
Das Pestel-Institut hat im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) für Köln eine Regionalanalyse erstellt.
So errechnet Pestel die Zahlen
Zum einen fehlten in Köln aktuell 10.080 Wohnungen, so die Regional-Analyse des Pestel-Instituts und vor allem in den Nachkriegsbauten gehe es darum, abgewohnte Wohnungen zu ersetzen. Matthias Günther, Wissenschaftler am Pestel-Institut, blickt allerdings nicht allzu zuversichtlich in die Zukunft für Köln. Er spricht von einem lahmenden Wohnungsbau, dem mehr und mehr die Luft ausgehe. Von Januar bis Mai 2024 habe die Stadt Köln gerade einmal 1.100 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt. In 2023 waren es immerhin noch 1.507. Günther rechnete aus: „Damit ist die Bereitschaft, in Köln neuen Wohnraum zu schaffen, innerhalb von nur einem Jahr um 27 Prozent zurückgegangen“.
Skeptisch sieht das Pestel-Institut die im Zensus registrierten 14.230 leerstehenden Wohnungen. Davon stünden 5.170 Wohnungen seit mehr als einem Jahr leer. Beim Pestel-Institut geht man davon aus, dass diese Wohnungen ohne teure und aufwendige Sanierung nicht mehr bewohnbar seien. Aber viele Hauseigentümer würden eine Sanierung nicht wagen. Die Wissenschaftler sehen bei diesen eine Verunsicherung etwa durch Klimaschutz-Auflagen, da die politische Verlässlichkeit fehle. Und den Hauseigentümern fehle oft das Geld für die Sanierung. Weitere Gründe seien oft Streitigkeiten unter den Erben oder Hauseigentümer scheuen sich an Menschen zu vermieten, mit denen sie sich nicht verstünden.
Falsche Berechnungsidee
Aus dem Bundesbauministerium kam die Idee die leerstehenden Wohnungen mit dem Bedarf gegenzurechnen. Dieser Idee widerspricht das Pestel-Institut und spricht von einer Milchmädchenrechnung und Augenwischerei.
Für die Verbandschefin vom Baustoff-Fachhandel Katharina Metzger steht fest: „Der Wohnungsbau ist auch in Köln das Bohren dicker Bretter.“ Um voranzukommen, fordert Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher bauen – und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“ Es müsse ein „starkes Abspecken“ bei Normen und Auflagen geben – im Bund, bei den Ländern und Kommunen. Katharina Metzger warnt: „Am Ende stoppen überzogene Förderkriterien, Normen und Auflagen den Neubau von Wohnungen – von hoch geschraubten Klimaschutzmaßnahmen, ohne die es keine Förderung gibt, bis zu Stellplätzen, ohne die erst gar nicht gebaut werden darf.“
Ein weiterer Kritikpunkt findet sich zum aktuell vorgelegten Bundeshaushalt. Die Fördermittel für den Wohnungsneubau seien nicht ausreichend hoch. Diese sind für 2025 mit 3,5 Milliarden Euro angegeben, benötigt würden aber 12 Milliarden Euro vor allem auch für den sozialen Wohnungsbau. Bis 2028 wolle die Bundesregierung diesen mit 22 Milliarden Euro fördern. Metzger mit einer klaren Forderung: „Das reicht hinten und vorne nicht. Und es ist ein willkürlich gegriffener Zeitraum, um eine vermeintlich hohe Milliardensumme in den Raum zu stellen. Doch die Wahrheit dahinter ist: Der soziale Wohnungsbau wird bei dieser Bundesregierung auch weiter auf der Strecke bleiben. Das müssen die Menschen den heimischen Bundestagsabgeordneten in Köln jetzt klarmachen. Nur wenn es massiven Druck vor Ort gibt, werden diese und die kommende Bundesregierung begreifen, wie ernst die Lage ist.“
Die Zahl der Baugenehmigung für Köln in 2022 – report-K berichtete
Die Zahlen der Stadt Köln in der Bilanz zum Wohnungsbau 2023
Im Jahr 2023 stieg die Zahl der Baugenehmigung um 5,5 Prozent gegenüber 2022 auf 3.211 Baugenehmigungen. 3.533 Wohnungen wurden 2023 fertiggestellt. All das sind Zahlen der Stadt Köln. Der Bauüberhang ist auf 9.415 Wohnungen abgeschmolzen.
Zwischen den Jahren 2015 und 2023 wurden in Köln zusammengerechnet 24.973 Wohnungen in 9 Jahren fertiggestellt. Das waren in 9 Jahren immer noch rechnerisch 3.187 Wohnungen weniger als jetzt nach den Berechnungen des Pestel-Instituts in nur vier Jahren genehmigt und errichtet werden müssten. Der höchste Wert an Baugenehmigungen, die das Dezernat von Baudezernent Markus Greitemann in diesen neun Jahren schaffte waren 2016 insgesamt 3.767 Baugenehmigungen. Dessen Ämter müssten, um die Zahl 7.040 zu erreichen, also fast den doppelten Output an Baugenehmigungen pro Jahr schaffen. Aber ist das realistisch? Interessant ist zudem wo die meisten Baugenehmigungen in 2023 erteilt wurden. Es sind die Stadtteile:
• Marienburg: 513 Baugenehmigungen
• Ehrenfeld: 396 Baugenehmigungen
• Sülz: 181 Baugenehmigungen
Und hier wurden die meisten Wohnungen 2023 fertiggestellt (Top 3):
• Ehrenfeld: 809 fertiggestellte Wohnungen
• Porz: 276 fertiggestellte Wohnungen
• Zollstock: 264 fertiggestellte Wohnungen
Öffentlich geförderte Wohnungen
Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen lag 2023 bei 37.905. Vor neun Jahren waren es 37.464. Zwar waren es in den neun Jahren auch mal 38.632 Wohnungen, aber in der Summe stagniert der Wohnungsbestand öffentlich gefördert nach Förderweg Typ A/1 in Köln. Nicht so die Summe des Wohnungsbestandes insgesamt. In den Jahren 2015 bis 2023 stieg dieser um 18.072 Wohnungen auf 572.090.
Branche spricht von „Absturz“
Der Wohnungsbau erlebe einen regelrechten „Absturz“ heißt es in der Mitteilung von Pestel und dem BDB. „Die Neubau-Zahlen gehen in den Keller. Mauerstein-Hersteller zum Beispiel schließen Werke. Die Entlassungswelle rollt: Der Bau verliert Beschäftigte – darunter gute Fachkräfte. Dabei ist das das Letzte, was sich Deutschland jetzt erlauben darf“, so Katharina Metzger vom BDB. Das Institut und der Verband sprechen von einer fatalen Situation: „Wohnungsnot trifft auf Nicht-Wohnungsbau.“ Sie befürchten, dass der Wohnungsmangel zu sozialen Spannungen führe.
