Kommentar zum Wohnungsbau in Köln: First things first und machen statt reden

Köln | KOMMENTAR | Mehr als 28.000 Wohnungen müssten nach Berechnungen des Pestel-Instituts in Köln errichtet werden, um den Bedarf zu decken. Vier Jahre lang jedes Jahr 7.040 Wohnungen. Das dürfte nicht gelingen, kommentiert Andi Goral.

Ok, das Pestel-Institut hat im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) für Köln eine Regionalanalyse erstellt. Klar ist, dieser Verband will eine rege Bautätigkeit, die sein Geschäft belebt und verschweigt natürlich, dass die Preise im Zuge der Inflation saftig gestiegen sind. Das gehört zur Wahrheit. Aber die Regionalanalyse legt den Finger in die Wunde der Wohnungsbaupolitik der Kommunalpolitik und Stadtverwaltung in Köln. Report-K berichtete über die Regionalanalyse:

Pestel-Institut fordert jährlichen Neubau von 7.040 Wohnungen in Köln

Widerspruch auflösen

Zur Wahrheit gehören aber auch die Zahlen der Stadt Köln und deren Leistungsfähigkeit etwa bei Baugenehmigungen. Aber das alleine ergibt nicht das gesamte Bild. Das gesamte Bild fängt weiter vorne an, bei der Frage: Wer beantragt denn überhaupt eine Baugenehmigung? Es macht nur Sinn bei der Stadt Köln eine Baugenehmigung zu beantragen, wenn ich über ein Grundstück verfüge, auf dem ich bauen darf. Und hier muss die Debatte ansetzen. Hier divergieren zudem die politischen Auffassungen im Rat der Stadt Köln. Stichworte sind Regionalplan oder Masterplan Grün. Hier folgen einige Parteien dem „Weniger ist mehr“. Das mag nicht nur seine Berechtigung haben, sondern richtig sein. Andersherum ist auch richtig: Mehr Grün bedeutet weniger Fläche für einen Wohnungsbau, wie ihn Köln bisher etwa in der Geschossigkeit pflegt.

Eine Lösung könnte sein: höher bauen, damit weniger versiegeln. Auch hier wird seit Jahren intensiv gestritten und es gibt Verfechter:innen des „Weniger ist mehr“. Also eben nicht hochbauen. Bringt man diese beiden Punkte zusammen mit mehr Stadtgrün, weniger Versiegelung und dann nicht hochbauen, dann schränke ich die Fläche ein, auf der gebaut werden kann. Um eine Baugenehmigung zu stellen, muss ein Investor gleich welcher Art, aber ein Grundstück, also eine Fläche besitzen. Diesen Widerspruch muss die Stadtpolitik auflösen, wenn sie will, dass mehr Wohnungen in Köln gebaut werden können.  

Kapazitäten erhöhen?

Die Zahlen der Stadt Köln zu Baugenehmigungen und fertig gestellten Wohnungen seit 2015, also dem Amtsantritt von Henriette Reker und dem Bündnis aus CDU, Grünen, FDP und später Grünen, CDU und Volt zeigen ein ziemlich einheitliches Bild. Die Stadt schafft es in der Regel bis zu maximal 4.000 Baugenehmigungen und ebenso viele Wohnungen als fertiggestellt zu melden. Nie darüber hinaus. So als wäre dort seit mehr als 9 Jahren eine gläserne Decke.

Wäre hier mit den aktuellen Kapazitäten in der Stadtverwaltung und deren von der Stadtspitze gewählten Organisation mehr möglich? Dies erscheint zweifelhaft. Kommunalpolitiker:innen sagen heute dann immer gerne: Fachkräftemangel. Haben wir wirklich seit mehr als 9 Jahren einen dauerhaften Fachkräftemangel?  Hier stellt sich zudem die Frage: War da nicht einmal was mit einer Verwaltungsreform?

Und es gibt weitere Fragen an Stadtverwaltung und Kommunalpolitik: Ist überhaupt mehr gewollt? Hat der Wohnungsbau für die Stadtverwaltung und Kommunalpolitik wirklich die Priorität, die in Wahlkampfzeiten gerne postuliert werden? Wird die Digitalisierung hier wirklich helfen, dass mehr Baugenehmigungen gelingen, wenn der politische Wille fehlt? Die bisherige Historie der letzten mehr als 9 Jahre lässt nicht auf ein Mehr beim Neubau in Köln hoffen.  

Alternativen ausloten

Bliebe die Alternative: Sanierung. Die Wissenschaft kommt zu dem Ergebnis, dass es an Geld mangelt und bei manchen Hauseigentümern am guten Willen und politischer Verlässlichkeit. Verlässlichkeit wäre für die Politik ein Heimspiel. Daher muss die Forderung lauten: machen. Auch der fehlende gute Wille bei Hauseigentümern ist mit den probaten Mitteln der Stadtverwaltung, zur Not auch repressiv, lösbar. Also sprechen wir über Geld für Sanierungen. Hier müssen Kommune, Land und Bund, sowie die Sparkassen ihre Hausaufgaben machen. Fördermittel, die nicht für den Neubau abgerufen werden, könnten neu allokiert werden für Sanierungen, und die energetische Sanierung braucht unabhängig vom Alter der Hauseigentümer ein neues Rahmenwerk für Kreditvergaben. Gerade hier hat die Kommune mit den Sparkassen als öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten in kommunaler Trägerschaft ein Pfund in der Hand. Dazu KfW und NRW.Bank. Warum sollten Menschen in Rente für die Sanierung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Köln nicht einen Kredit für die Sanierung einer Wohnung erhalten? Sanierung hat noch ein weiteres Gutes: es ist ein nachhaltigerer Umgang mit den Ressourcen, Stichwort: Graue Energie.

Die schlechteste aller Alternativen

Die Stadt Köln und diejenigen, die in ihr Verantwortung tragen, reden und wursteln weiter, ohne die Rahmenbedingungen zu ändern. Dann werden die Menschen ins Umland ziehen und pendeln. Mit all den Folgen für Umwelt und Klima.

Machen

Es braucht klare Linien für mehr Wohnungsbau und mehr Sanierung in Köln. Das ist Aufgabe einer verantwortungsvollen Politik in Kommune, Land und Bund.  Also First Things first:

Beim Neubau:
Grundstücke freigeben oder höher bauen (eventuell Landesgesetz ändern)

Effizienz bei Baugenehmigungen

Bauen

Vermieten

Mieten

Wohnen

Oder sanieren:
Bedarf feststellen, Beratung in Anspruch nehmen

Kredit beantragen und bekommen

Sanieren

Vermieten

Mieten

Wohnen

Oder ganz einfach: Das Fundament muss stimmen.